Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Alors que l’assiette de l’ISF concernait l’ensemble du patrimoine des contribuables, l’IFI ne porte que sur les biens et droits immobiliers.

Le seuil de déclenchement de l’IFI est déterminé par la valeur nette du patrimoine immobilier taxable du foyer fiscal et est fixé à 1 300 000 €. Le patrimoine immobilier concerne les biens et droits immobiliers (hors usage professionnel), détenus par le contribuable ou les membres de son foyer fiscal :
– immeubles bâtis (maison, appartement, résidence principale, secondaire…),
– immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts…),
– droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, droit du preneur d’un bail de construction, droit du crédit-preneur d’un contrat de crédit-bail immobilier…),
– les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement, quelle que soit la forme juridique de la société et qu’il s’agisse ou non d’une société à prépondérance immobilière.
Les dettes contractées par le redevable peuvent être déduites de l’actif imposable lorsqu’elles existent au 1er janvier de l’année d’imposition et qu’elles sont effectivement supportées par le redevable.
Toutefois des règles anti-abus ont été adoptées et interdisent de déduire certaines dettes contractées par les sociétés détenant des actifs immobiliers et dont la valeur des titres est taxable. Des clauses de sauvegarde permettent dans certaines situations de limiter l’application stricte de ces règles.
La loi de finances pour 2019 a ajouté à cette liste de passifs non déductibles, les prêts « in fine » et les prêts ne prévoyant pas de terme contractés par les sociétés.

Les prêts « in fine »

Dès lors que le redevable (et désormais la société) a contracté un prêt « in fine » (prêt prévoyant de rembourser dans un premier temps les intérêts, le capital étant remboursé au terme du contrat), la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu. Ceci revient à calculer un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt. Cette règle s’applique quelle que soit la date à laquelle l’emprunt in fine a été conclu.
La somme des annuités théoriques restant à courir se calcule de la manière suivante : montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt * nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt/ nombre d’années total de l’emprunt).

Ex : une société a financé l’acquisition d’un immeuble par le biais d’un prêt « in fine », d’un montant de 1 000 000 euros, d’une durée de 10 ans à rembourser le 30 juin 2024. Au titre de l’IFI 2019, la dette pouvant être déduite de la valeur des titres sera de : 1 000 000 – (1 000 000* (4/10)) = 600 000 euros.

Les prêts sans terme

Pour ce qui est des prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital (ex : un compte courant d’associé), la dette est déductible chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Plafond de déductibilité des dettes

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Ex : acquisition par un particulier d’un immeuble d’une valeur de 10 M€, financé par un apport de 3 M€ et un emprunt de 7 M€. La dette de 7 M€ excède 60 % de la valeur du bien (6 M€) ; l’excédent de 1 M€ (7M€ – 6 M€) n’est déductible qu’à hauteur de 50 %, soit 500 000 €. Le montant des dettes déductibles se trouve alors limité à 6 500 000 €.

Ce plafonnement ne s’applique pas aux dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire relatif à la présente lettre d’information ou à tout autre sujet d’ordre comptable, social, fiscal ou juridique.