Les entités juridiques françaises ou étrangères qui détiennent au 1^er janvier de l’année d’imposition, de manière directe ou indirecte, des immeubles ou des droits réels sur des actifs immobiliers situés en France sont redevables de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles, sauf exonération.

Quelles entités sont concernées ?

La taxe annuelle de 3 %, instituée à l’article 990 D du CGI, concerne toutes les entités juridiques françaises ou étrangères que ce soient des personnes morales, des organismes, fiducies ou toutes institutions comparables du type trusts, fonds d’investissement.

En cas de détention indirecte, l’entité redevable est celle qui, dans la chaîne de détention, constitue le maillon le plus proche de l’immeuble. Dans l’hypothèse où cette entité serait exonérée, il convient de remonter la chaîne de détention pour déterminer le maillon redevable non exonéré.

Quelles entités sont exonérées ?

Sont exonérées :

• Les organisations internationales, les Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales et certaines entités qu’ils contrôlent majoritairement,
• Les entités juridiques dont les immeubles situés en France représentent moins de 50% des actifs français détenus directement ou indirectement,
• Les entités juridiques cotées ainsi que les personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social,
• A la condition d’avoir leur siège social en France, dans un Etat de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu une convention fiscale d’assistance administrative :
  • Les entités juridiques dont la quote-part des immeubles ou des droits réels sur les actifs immobiliers est inférieure à 100 000 euros ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou droits.
  • Les entités gérant des régimes de retraite et les groupements reconnus d’utilisé publique dont l’activité ou le financement justifie la propriété des biens ou droits.
  • Les Sppicav et fonds de placement immobiliers (FPI) non constitués sous la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier et les organismes étrangers équivalents.
  • Les entités juridiques qui prennent l’engagement de communiquer à l’administration certaines informations concernant les immeubles et les détenteurs de plus de 1 % des titres.
  • Les entités juridiques qui souscrivent chaque année une déclaration 2746-SD précisant notamment le lieu de situation des biens, leur consistance, leur valeur vénale ainsi que l’identité des détenteurs de plus de 1 % des titres. L’exonération est alors proportionnelle au nombre de titres pour lesquels l’identité et l’adresse du détenteur ont été révélées.

Quelle est l’assiette de la taxe ?

La taxe annuelle de 3% est assise sur la valeur vénale des immeubles ou des droits immobiliers possédés au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Ne sont pas pris en compte les biens régulièrement inscrits dans les stocks des personnes morales exerçant la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur.

Comment s’effectue le paiement ?

Les redevables doivent désormais souscrire une déclaration 2746-SD par voie électronique via leur compte professionnel, accompagnée du paiement de la taxe, et ce avant le 16 mai de chaque année.

Quelles sont les sanctions ?

Pour les entités qui n’ont pas souscrit la déclaration dans les délais impartis, l’administration permet, par tolérance, à ces entités de régulariser leur situation et ainsi être exonérées du paiement de la taxe. Cette tolérance ne s’applique qu’une fois selon la décision de la Cour de Cassation en date du 4 novembre 2020, n°18-11.771.

En cas de récidive, le paiement de la taxe sera dû (3% de la valeur vénale au 1^er janvier) ainsi que les majorations et intérêts de retard.

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