Conformément à l’article 150 U, II-1° et 3° du code général des impôts, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale et de ses dépendances est exonérée, sous réserve de satisfaire à l’ensemble des conditions prévues par la loi et fixées par la jurisprudence.

Définition de la résidence principale

Il s’agit du logement (maison individuelle ou appartement) constituant la résidence habituelle et effective du vendeur.

Il faut entendre par résidence habituelle celle qui est notamment proche du lieu de travail, des écoles des enfants mais également celle dont les factures d’eau et d’électricité peuvent attester d’une occupation effective et à titre principal.

La preuve de l’occupation effective peut être apportée par tous moyens. Une occupation de six mois a été jugée suffisante pour bénéficier de l’exonération (CAA de Douai du 4 décembre 2019).

Occupation du logement au moment de la vente pour bénéficier de l’exonération

En principe, le logement doit être la résidence principale du vendeur à la date de la vente.

Toutefois une certaine souplesse a été introduite par la jurisprudence et la doctrine administrative pour l’application de cette condition. Ainsi, lorsque le bien a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente mais est vacant à la date de la vente, l’exonération est applicable si la cession intervient dans un délai normal.

L’administration considère comme normal un délai d’un an. Le Conseil d’Etat a précisé que le délai maximal est fonction de circonstances particulières de chaque vente (CE du 6 octobre 2010).

Points particuliers :

• Immeuble cédé après séparation ou divorce : pour le conjoint ou le concubin resté dans les lieux, l’exonération est acquise. Pour celui qui est parti, l’exonération peut être demandée sur le terrain de la doctrine administrative. Pour ce faire, les conditions suivantes doivent être remplies :
  • Le logement a été occupé par l’ex-conjoint ou concubin jusqu’à sa mise en vente
  • La cession intervient dans les délais normaux de vente
• Immeuble en construction cédé en raison d’une mutation, d’une invalidité ou d’un décès du vendeur ou de son conjoint/concubin : l’exonération est applicable dès lors que le logement était destiné à l’habitation principale et que le cédant n’était pas propriétaire du logement qu’il occupait durant la construction.

Dépendances immédiates et nécessaires

Sont considérées comme des dépendances de la résidence principale, également exonérées en cas de cession simultanée, les garages (situés à moins d’un kilomètre), les aires de stationnement, les passages, les cours, mais aussi la totalité du terrain entourant le bien immobilier.

Point particulier : la plus-value résultant de la vente d’une partie du terrain comme terrain à bâtir n’est pas exonérée.

Cas particuliers

• Immeuble détenu en indivision : la quote-part de plus-value afférente à la fraction d’immeuble occupée à titre de résidence principale est exonérée
• Démembrement de propriété :
  • Cession par le vendeur détenant le bien en pleine propriété : la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété peut bénéficier de l’exonération
  • Cession par l’usufruitier : il peut bénéficier de l’exonération dans la mesure où l’immeuble constitue sa résidence principale
  • Cession par le nu-propriétaire : il ne peut pas bénéficier de l’exonération

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