Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Alors que l’assiette de l’ISF concernait l’ensemble du patrimoine des contribuables, l’IFI ne porte que sur les biens et droits immobiliers.

Contribuables assujettis

La taxation est opérée sur la fortune immobilière du foyer fiscal, sauf pour les époux séparés ou en instance de divorce. Le patrimoine des enfants mineurs est taxable avec celui des parents. Même s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour le calcul de l’impôt sur le revenu, les enfants majeurs font l’objet d’une taxation séparée pour l’IFI. Les contribuables assujettis sont les résidents fiscaux français pour leur fortune immobilière mondiale et les résidents étrangers pour leur fortune immobilière française.

Actifs entrant dans le calcul de l’IFI

L’IFI est calculé selon la valeur nette du patrimoine imposable au 1er janvier de chaque année (pour l’année 2018, il convient de se positionner au 1er janvier 2018).

Seuls les biens et droits immobiliers sont retenus pour la détermination du patrimoine taxable. Il faut cependant retenir une définition large de cette notion. Les actifs immobiliers comprennent notamment les biens et droits suivants, détenus par le contribuable ou les membres de son foyer :

– les immeubles bâtis (maison, appartement, résidence principale, secondaire…),
– les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts…),
– les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, droit du preneur d’un bail de construction, droit du crédit-preneur d’un contrat de crédit-bail immobilier…),
– les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement (cela inclut évidemment les SCI/SCPI mais également d’autres formes sociétaires qui ne sont pas obligatoirement des sociétés à prépondérance immobilière).

Les règles d’évaluation des biens taxables restent inchangées par rapport à l’ISF : valeur vénale du bien au 1er janvier, abattement de 30% sur la résidence principale.

Comme pour l’ISF, les biens immobiliers affectés à l’exercice d’une activité professionnelle sont, sous certaines conditions, exonérés d’IFI.

Passif déductible de l’IFI

Les dettes déductibles sont celles existant au 1er janvier et qui sont relatives :

– à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers…),
– au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de restructuration ou d’agrandissement,
– à l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables,
– au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire,
– au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (taxe foncière, IFI, taxe sur les bureaux…). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (taxe d’habitation…) ne sont pas déductibles, tout comme l’impôt sur le revenu y compris la part correspondant aux revenus immobiliers.

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Ex : acquisition par un particulier d’un immeuble d’une valeur de 7 M€, financé par un apport de 2 M€ et un emprunt de 5 M€. La dette de 5 M€ excède 60 % de la valeur du bien (4,2 M€), l’excédent de 0,8 M€ (5M€ – 4,2 M€) n’est déductible qu’à hauteur de 50 %, soit 0,4 M€. Le montant des dettes déductibles se trouve alors limité à 4,2 M€ + 0,4 M€ = 4,6 M€.

Calcul de l’IFI

Le barème de calcul est identique à celui de l’ISF. Le seuil de déclenchement de l’IFI est déterminé par la valeur nette du patrimoine taxable (Actif – Passif) et est fixé à 1 300 000 €. Le barème applicable est le suivant :

– jusqu’à 800 000 € : 0 %
– de 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5 %
– de 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 %
– de 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
– de 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
– au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

A noter que le mécanisme de plafonnement prévu en matière d’ISF est maintenu. L’IFI est plafonné en fonction des revenus du contribuable : l’impôt sur le revenu se rapportant aux seuls revenus fonciers (y compris les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) ajouté à l’IFI ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus.

La réduction d’ISF au titre des dons à certains organismes est reconduite pour l’IFI : imputation sur l’IFI de 75 % des versements dans la limite de 50 000 € par an. La réduction ISF-PME est en revanche supprimée, sauf pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017.

Modalités déclaratives

A l’inverse de ce que l’on connaissait pour l’ISF, il n’y a plus de déclaration spécifique pour les patrimoines supérieurs à 2,57 M€. Désormais, tous les contribuables assujettis devront souscrire le formulaire 2042-IFI qui sera joint en annexe à la déclaration de revenus (déclaration n°2042). L’IFI sera recouvré par voie de rôle comme l’impôt sur le revenu.

Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire relatif à la présente lettre d’information ou à tout autre sujet d’ordre comptable, social, fiscal ou juridique.